南方網(wǎng)2021年7月19日訊 近來，關(guān)于深圳二手房市場的消息接連不斷：新一輪二手住宅成交參考價(jià)將發(fā)布；二手房交易系統(tǒng)將于8月上線。

而在近日，則是關(guān)于二手房交易流程調(diào)整的消息在互聯(lián)網(wǎng)流傳。從流出內(nèi)容來看，其中強(qiáng)調(diào)二手房交易，需先通過購房資格審查、才能操作網(wǎng)簽。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，此項(xiàng)新規(guī)相當(dāng)于給購房資格審查打了補(bǔ)丁，讓二手房市場更加規(guī)范。

進(jìn)一步規(guī)范二手房交易市場

多家中介機(jī)構(gòu)日前證實(shí)，自2021年7月15日后網(wǎng)簽的二手房（含住宅，下同）流程有調(diào)整:

1、購房資格審查由深圳市不動產(chǎn)權(quán)登記中心，轉(zhuǎn)移至深圳市住房公積金管理中心承接；

2、所有成交的二手房買賣，需通過購房資格審查后，才能生成政府系統(tǒng)的深圳市二手房買賣合同，即網(wǎng)簽；

3、備案完成后，網(wǎng)簽合同內(nèi)容不能修改；同時(shí)，該房產(chǎn)不能再次錄入網(wǎng)簽合同。

整體來看，新規(guī)之后，二手房交易需通過購房資格審查才能網(wǎng)簽，并進(jìn)入后續(xù)流程。

與此同時(shí)，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局披露，根據(jù)深圳市機(jī)構(gòu)改革安排，我市房屋交易資格的審核確認(rèn)、房屋轉(zhuǎn)讓合同和抵押合同的網(wǎng)簽備案管理等房屋交易管理職能，將調(diào)整至深圳市住房公積金管理中心承擔(dān)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)的影響主要體現(xiàn)在購房資格上，特別是新政策對于購房資格的屆定。從深圳此前發(fā)布的樓市新政執(zhí)行情況來看，其執(zhí)行認(rèn)定通常以房產(chǎn)的網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，即在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)前已網(wǎng)簽的交易不受新政影響。

新規(guī)前操作好處多

上述業(yè)內(nèi)表示，新規(guī)之前，1套房源可以在不同中介平臺重復(fù)辦理網(wǎng)簽，且網(wǎng)簽合同可隨時(shí)修改買方信息，這并不影響網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)間；由于網(wǎng)簽本身易操作成本低，在一定程度上繁榮了深圳二手房市場。

其以“715新政”以例。深圳2020年出臺的“715新政”中增加購房限制條件，彼時(shí)很多中介人員得知消息后，提前網(wǎng)簽部份房源，鎖定這些房產(chǎn)的網(wǎng)簽時(shí)間，等待確認(rèn)買家后，再修改網(wǎng)簽合同上買方資料，從而規(guī)避新政影響。

其強(qiáng)調(diào)，該操作成功的原因是，新政執(zhí)行以房源網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，之前的交易不受新政影響。

此外，二手房交易先網(wǎng)簽后審購房資格的另一個(gè)好處則是“先買后賣”。該業(yè)內(nèi)舉例:深圳目前單身限購1套住宅，但由于網(wǎng)簽前不審查購房資格，可先買入1套住宅操作至網(wǎng)簽，再將手上現(xiàn)有住宅出售，從而實(shí)現(xiàn)“先買后賣”的無縫對接，確保手上始終持有房產(chǎn)，避免了突發(fā)出臺新政的影響。

該業(yè)內(nèi)透露，甚至，在沒有購房資格的情況之下，購房者可以將其他流程前置，如按揭拿到貸款承諾函等提前辦妥，待數(shù)個(gè)月后社保時(shí)長達(dá)標(biāo)有了購房資格，再辦理過戶。

代網(wǎng)簽公司被點(diǎn)名

不過，中介公司對網(wǎng)簽要求真實(shí)交易，也因此孕育了另一個(gè)產(chǎn)業(yè)——代網(wǎng)簽公司。前述業(yè)內(nèi)表示，這此代網(wǎng)簽公司的作用是幫助列入黑名單的中介人員、或有特殊網(wǎng)簽需求的在職中介人員，提供的房源操作網(wǎng)簽，費(fèi)用為60-80元不等。

實(shí)際上，這一情況此前已被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露。

2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營數(shù)據(jù)異常情況顯示，深圳市房貸通置業(yè)代理服務(wù)有限公司，門店數(shù)0間，實(shí)名從業(yè)人員34人，2020年全年二手房網(wǎng)簽單量5753份；深圳市麗麗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資咨詢有限公司，門店數(shù)0間，實(shí)名從業(yè)人員5人，二手房網(wǎng)簽單量4784份。

以深圳市麗麗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資咨詢有限公司為例，折算可見，其2020年人均簽單量957套房，平均每天銷售3套二手房。

對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，由于這些中介公司二手房網(wǎng)簽單量，與門店數(shù)量、中介人數(shù)不匹配，存在經(jīng)營數(shù)據(jù)異常情況。如使用此類機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽，或存在合同簽約方與實(shí)際服務(wù)方不一致的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者權(quán)益無法得到保障。

不過，此次新規(guī)頒布實(shí)施后，對于上述操作將有一定程度的封堵。

【撰文】馮少文